Más visitas al notario, menos gastos de cancelación... Así serán las nuevas hipotecas

El Gobierno ha dado un paso adelante en la preparación de una nueva Ley Hipotecaria, que cumple la directiva europea correspondiente, al enviar el texto al Consejo de Estado. El Ejecutivo dice que con la reforma pretende “avanzar en la protección de los consumidores”, “preservar la cultura de pago” y rebajar la avalancha de pleitos relacionados con los abusos en hipotecas, tales como los relacionados con las cláusulas suelo. Fuentes del Ministerio que dirige Luis de Guindos consideran que la norma, que afectará a los nuevos contratos hipotecarios que se firmen a partir de su entrada en vigor, no tiene por qué suponer un encarecimiento de estos productos, aunque ha habido voces en el sector financiero que han hecho esa advertencia.

¿Qué pasos deberé dar ahora para firmar una hipoteca?

Para que quede bien claro que quien pide el préstamo comprende el contrato que va a suscribir (una gran parte de las demandas se ganan por el desconocimiento sobre determinadas cláusulas), el banco deberá entregar una ficha con los datos básicos del préstamo y sus escenarios más preocupantes. En ella se deberán advertir claramente las condiciones y desglosar quién asume los distintos gastos hipotecarios.

Con esta ficha, el prestatario tendrá ir al notario para que certifique –de manera gratuita– que el cliente ha recibido toda la información. El cliente deberá declarar que comprende lo que va a firmar en una nota manuscrita. Cuando vuelva por segunda vez al despacho para firmar la hipoteca, el notario deberá comprobar que no haya en el contrato cláusulas declaradas como abusivas por la justicia.

Además, se elimina la posibilidad de negociación de condiciones de la hipoteca, estableciendo condiciones obligatorias para las partes. Se estudia también establecer un contrato tipo.

¿Me podrán obligar a contratar otros productos como el seguro de la casa o planes de pensiones?

No, a diferencia de lo que ocurre en la actualidad. Sólo se permitirán las llamadas “operaciones vinculadas” como seguros de hogar o de vida si el banco demuestra que es beneficioso para el consumidor, y así lo certifica el Banco de España, y en todo caso no serán obligatorias.

¿Cuánto me costará cambiar de tipo fijo a variable o cancelar por anticipado?

El Ejecutivo asegura que introduce normas de protección al deudor para que pueda cambiar su modalidad de préstamo durante la vida del mismo.

Por ejemplo, quien tenga una hipoteca con un tipo de interés variable podrá amortizar anticipadamente pagando una comisión por la cantidad entregada del 0,5% en los tres primeros años, que bajará al 0,25% hasta el quinto año, en el que queda reducida a cero, informa EFE.

En las hipotecas a tipo fijo, la comisión de reembolso será del 3% en los cuatro primeros años y del 4% a partir de entonces. Además, la comisión se aplicará sobre el capital que se amortice y no sobre el total de la hipoteca pendiente de pago, lo que reducirá notablemente el pago de intereses (si se van a amortizar 1.000 euros, se pagará un porcentaje de esos 1.000 euros, no de los 150.000 pendientes de pago).

La norma, que incorporará con retraso una directiva europea sobre la materia, ofrecerá a quien tenga hipotecas en otra divisa, como los afectados por préstamos en yenes o en francos suizos, cambiarla a la moneda del país en el que reside o en la obtiene sus ingresos.

Además, se facilita el cambio de una hipoteca variable a una fija y viceversa. Se abaratan los costes de subrogación en los que se incurre al cambiar el préstamo de banco o una modificación de las condiciones de la hipoteca, lo que se conoce como novación. De este modo el banco que concede inicialmente el préstamo solo puede recibir una compensación por este cambio de condiciones en los tres primeros años de vida de la hipoteca.

¿Qué ocurre si me retraso en el pago de las cuotas?

Hasta ahora, a partir del tercer mes de impago de la cuota hipotecaria el banco considera al cliente moroso y puede iniciar los trámites para embargar el inmueble. El umbral se va a elevar, con lo que el cliente entrará en impago cuando en la primera mitad de la vida del préstamo deja de pagar el 2% y en la segunda mitad, el 4%.

En cuanto al interés de demora, será tres veces el interés legal del dinero y se establecen nuevos plazos para que el banco pueda pedir el vencimiento anticipado de una hipoteca.

¿Cómo afectará al comercial de banca?

La nueva ley exigirá a quien concede un crédito una “especial capacitación y cualificación”, según fuentes del Ministerio de Economía. Además, se prohíben los incentivos por vender contratos de hipotecas.

¿Cuándo se pretende que la ley esté en vigor?

Fuentes del Ministerio de Economía afirman que pretenden que la ley salga adelante “cuanto antes”, aunque dependerá de la tramitación parlamentaria. En todo caso, ocurrirá en los próximos meses.