El precio del alquiler residencial se dispara mientras la oferta se ha reducido un 40% en dos años en Andalucía

El precio del alquiler residencial lleva tres años encadenando subidas (2015, 2016 y 2017), y pese a que, como se desprende de los estudios citados más abajo, en la mayoría de las ciudades todavía no ha llegado a los niveles de 2007, cuando la crisis manifestaba sus primeros síntomas y este mercado marcó sus máximos, los expertos han puesto el foco en los posibles riesgos y han nacido los primeros sindicatos de inquilinos para exigir que se ponga freno a la situación.

En el caso de Andalucía va a ritmo más lento, con un incremento de las rentas por debajo de la media, pero no en todos los sitios: Málaga ha vuelto ya a los precios de 2007, según un estudio de Idealista.com, que ha detectado este fenómeno en una de cada cuatro capitales de provincia del país y la coloca como la cuarta ciudad en la que más han crecido el alquiler en la última década, por detrás de las también muy turísticas Las Palmas de Gran Canaria, Santa Cruz de Tenerife y Palma de Mallorca. En todas ellas, el precio hoy está por encima del 10% del precio más caro de la precrisis, lo que también ocurre en Barcelona, Girona y Madrid, según el mismo estudio. 

Esto se produce porque hay más demanda y menos oferta. Hace un año, eldiario.es/andalucía recogía en un reportaje sobre al auge de las viviendas con fines turísticos (VFT) un cuadro con la oferta de alquiler residencial en los portales de referencia. Eran datos a 30 de junio de 2016 y referidos a Idealista.com, Fotocasa.es y Pisos.com, que en los rankings de los consumidores figuran entre los cinco preferidos para buscar casa (junto a Yaencontre.com y Tucasa.com). Son, además, los únicos que realizan estudios periódicos sobre este mercado, que incluso todavía usa el Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento para sus informes. Pues bien, dos años después, la oferta de alquiler en dichos portales se ha reducido entre un 30% y un 50% en Andalucía.

Teniendo en cuenta que una misma vivienda puede [y podía] anunciarse en varios de estos portales a la vez, lo cierto es que una consulta de la oferta a día de hoy arroja ese dato revelador. De este modo, a 30 de junio de 2016, Idealista.com ofrecía en Andalucía 19.040. Hoy son 13.191, un 30% menos, habiéndose reducido en todas las provincias salvo en Jaén. En Pisos.com, contaban con una oferta de 11.061, y hoy son 6.504, un 40% menos, con caídas en todas las provincias, y en Sevilla y Málaga prácticamente a la mitad. Pero más todavía se ha reducido la cuota en Fotocasa.es: de 20.555 que ofrecían en Andalucía hace un año, hoy son 10.091, un 50% menos.

Cuando hay una buena oferta, vuela. Según Idealista.com, Sevilla y Málaga se encuentran entre las capitales de provincia donde uno de cada cinco alquileres estuvo menos de 48 horas en el mercado. En el conjunto del país, las viviendas en alquiler que estuvieron menos de 48 horas en el mercado supusieron el mes pasado el 15% del total de arrendamientos que se cerraron en toda España. En cualquier caso, desde este portal matizan que hay ciudades en las que estos alquileres “ultrarrápidos” son inexistentes, mientras que en otros suponen un tercio de todas las operaciones.

En este contexto, la agencia Tecnocasa, que defiende que su estudio se diferencia del resto en que “es el único que analiza el proceso de alquiler en todas sus fases, es decir, desde que la vivienda sale al mercado hasta que su alquiler es pactado”, habla de un incremento del precio del 12,74% el último año, la mayor desde la crisis. 

Coinciden en esto los tres portales reseñados, si bien los cálculos difieren dependiendo de las bases de datos de cada uno. Idealista.com la cifra en un 18,4% (hasta situarse en 9,7 euros el metro cuadrado por mes); Pisos.com, en 13,08% (7,93 euros); y Fotocasa.es, en 8,9% (8,15 euros). Andalucía no ha sido ajena, si bien el incremento ha sido por debajo de la media. En concreto, en 2017 se cifra en el 15,5% (Idealista.com), 11,98% (Pisos.com) y 5,57% (Fotocasa.es), según esos mismos informes correspondientes al pasado año.

La situación se atisba parecida para este año. El informe de Idealista.com sobre el primer trimestre de 2018 habla de alquileres un 8,8% más caros, con respeto a los meses de cierre de 2017. Mientras, el precio medio ha subido un 0,7% en el periodo, según los datos de Fotocasa.es. Para Pisos.com, el incremento ha sido del 3,72% si se compara con el último trimestre de 2017. En Andalucía la subida en el primer trimestre de 2018 ha sido del 0,62%, “el repunte menos marcado de España”, apostillan desde Fotocasa.es para contextualizar estos datos. 

El boom de hace una década

Para comparar con lo que costaba hace una década hay que recurrir precisamente a Fotocasa.es, que es el único de los tres portales referidos con cifras de entonces. En 2007 cifra la cota máxima del precio por metro cuadrado de su serie histórica: 10,12 euros por mes. En este sentido, desde 2008 a 2014 este sector encadenó caídas con un acumulado de -34,4%, prácticamente parejo a lo que sucedía con la compraventa. La subida de los últimos tres años (3,5% en 2015, 7,48% en 2016 y el citado 8,9% en 2017 según este portal) suponen que, en el conjunto del país, ya se han recuperado dos tercios de esos años de caídas.

La comparación es parecida si se recurre a los datos del llamado Observatorio Estatal de la Vivienda en Alquiler, que sólo presentó un estudio sobre este mercado, poco después de ser creado por la entonces ministra Antonia Trujillo y referido a 2007. Según el mismo, el precio medio del alquiler en España en 2007 era de 7,6 euros mensuales el metro cuadrado, por lo que sigue por debajo. Desde el Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento, que ha presentado un informe especial sobre este mercado, inciden en que “con carácter general el precio del alquiler se encuentra un 22,5% por debajo” de los valores previos a la crisis, pese a que se está recuperando más rápido que el de la compraventa. 

Eso es con carácter general, pero en las mencionadas ciudades el precio del alquiler es un problema, cuando no la imposibilidad siquiera de encontrar un piso en renta aunque su coste sea más del que uno se haya planteado pagar. Y es que la caída de la oferta se produce cuando hay más demanda porque se ha generado más empleo, abriéndose la puerta para la emancipación de más personas, pero a su vez con un nivel de salarios y una precariedad que no les permiten pensar en la compraventa y por tanto se decantan por el alquiler.

Las causas para este regreso

Ramón Encinar, jefe de estudios de Idealista.com, destaca así que la recuperación de la economía y los mejores datos de empleo “han provocado un incremento de la demanda sin que la oferta haya crecido de la misma manera”. De todas maneras, matiza que “la normalización del mercado no está siendo homogénea y que tres de cada cuatro capitales están todavía por debajo de los precios de la burbuja”. Es más, entiende que “esta polarización viene marcada por la recuperación a dos velocidades del mercado inmobiliario y de una mayor tracción económica del sector turístico que es capaz de generar más empleo que en otras zonas”.

El boom de las VTF, por su parte, no tiene un impacto tan directo en la reducción de la oferta como en el incremento de los precios. Es decir, los expertos remarcan que son muchas más las viviendas que se ofrecen en alquiler residencial, porque los propietarios optan primero por subir las rentas en lugar de plantearse esa otra salida. En opinión de Ramón Encinar, las VFT “podrían ser responsables” en áreas y calles determinadas, “pero no son tan relevantes como para influir en los precios de ciudades como Madrid o Barcelona”.  

Y es precisamente la búsqueda de la rentabilidad y el que el sector inmobiliario se haya vuelto a ver como refugio para los inversores lo que ha reactivado este mercado. Según el estudio del Ministerio de Fomento mencionado más arriba, este mercado “mantiene su atractivo y dinamismo en los últimos años, con una rentabilidad bruta del alquiler superior al 4,3%”. Supone un crecimiento continuado, dado que hace una década se cifraba en el 2,8%.

Por su parte, Ferrán Font, director de Estudios de Pisos.com, destaca que es un mercado con mucha más capacidad de reacción que el de la compraventa por lo que no ve tan claro hablar de burbuja. “El incremento de los precios, sobre todo en el centro de las grandes ciudades, ha desplazado la demanda a barrios periféricos e incluso a otras de las áreas metropolitanas que están bien comunicadas”, subraya. Vaticina que eso contribuirá a equilibrar los precios pese a que se hayan encadenado tantos trimestres de subida.

De hecho, desde Fotocasa.es apuntan incluso que ya hay signos de caída de la demanda del alquiler e incremento de la compraventa, como revela su Radiografía del mercado de la vivienda 2017-2018 presentada esta semana. El estudio revela que pese a que la participación en este mercado ha descendido al mismo ritmo que la media nacional respecto a 2017, Andalucía es la comunidad autónoma con un mayor porcentaje de personas activas en este segmento (17%). En cualquier caso, la jefa de estudios de Fotocasa.es, Beatriz Toribio, sostiene que las “fuertes subidas” en los alquileres “han hecho mella” sobre todo en los jóvenes reduciendo “de forma notable” su demanda e incluso “su visión sobre esta forma de vida”.