Empresas y fondos de inversión podrán explotar pisos turísticos en Cantabria tras el nuevo decreto aprobado por el PP

Cantabria cuenta desde el pasado 25 de julio de 2025 con un nuevo marco regulador para las viviendas turísticas. Demandado desde hace tiempo por los colectivos sociales y aprobado con más de un año de retraso respecto a las previsiones iniciales que manejaba el Gobierno autonómico de María José Sáenz de Buruaga (PP), sobre el nuevo decreto sobrevuelan críticas desde algunos sectores y más dudas que certezas desde otros.

Y es que una de las principales modificaciones respecto a la normativa anterior aprobada en 2019 es que las personas jurídicas, como empresas y fondos de inversión, podrán ahora figurar como titulares de este tipo de alojamientos vacacionales.

“Se amplía además a las personas jurídicas los sujetos que pueden ser titulares de viviendas de uso turístico, al suponer tal exclusión una restricción subjetiva al desarrollo de la actividad que no encuentra amparo en una razón imperiosa de interés general debidamente justificada”, recoge el texto publicado en el Boletín Oficial de Cantabria (BOC).

Se trata de un cambio significativo que altera el enfoque inicial de la normativa, pasando de un turismo “colaborativo” y gestionado por particulares a una actividad claramente empresarial abierta a sociedades y fondos. Y así lo recoge el propio decreto regulador publicado por el Ejecutivo del PP, en el que se detalla que “el Tribunal Supremo ha calificado este tipo de alquiler como una actividad económica con componente comercial, profesional o empresarial”.

“A pesar de no haber transcurrido excesivo tiempo, la realidad ha venido a desbordar el marco normativo previsto. La exposición del Decreto 225/2019, partía de la consideración de la actividad de viviendas de uso turístico como un turismo colaborativo ejercido por un particular con ánimo de lucro. Pero esa filosofía con la que nació se ha ido diluyendo”, apunta el texto del decreto.

Por ello, la nueva norma amplía expresamente los sujetos que pueden desarrollar esta actividad: ya no será necesario ser propietario ni persona física, sino que también podrá hacerlo quien tenga “un derecho de uso” sobre la vivienda, incluyendo empresas o sociedades.

El objetivo de esta nueva normativa, según el consejero de Turismo, Luis Martínez Abad (PP), es “poner coto a las viviendas que pretendan ejercer de servicio turístico de manera irregular”. Pero lo cierto es que, ya desde que fue expuesta a información pública el verano pasado, uno de los principales puntos de controversia es que cada municipio decidirá limitar o no el número de pisos vacacionales, pudiendo establecer requisitos distintos, dando pie a que pueda haber regulaciones diferentes en función de cada límite municipal.

“A los entes locales dentro de sus competencias urbanísticas les compete atribuir los distintos usos del suelo y de las edificaciones. Las exigencias sobre el uso compatible de este tipo de viviendas o el establecimiento de limitaciones, que en todo caso han de respetar los principios de no discriminación, necesidad, objetividad y proporcionalidad; habrán de definirse en los instrumentos de planeamiento urbanístico o las ordenanzas municipales”, recoge la norma, añadiendo que “esta distribución competencial restringe las posibilidades de regulación de la Comunidad Autónoma”.

Así pues, el Gobierno se lava las manos y descarga la responsabilidad en las corporaciones locales: “Los ayuntamientos son competentes para, por razón imperiosa de interés general, establecer limitaciones proporcionadas [...], en lo que respecta al número máximo de viviendas de uso turístico por edificio, sector, ámbito, periodos, área o zona”. Al mismo tiempo, el consejero de Turismo reconoce, una vez aprobado el decreto, que los ayuntamientos van a tener que tomar decisiones y que “no será fácil respecto a los vecinos”.

Martínez Abad mantuvo este misma semana una reunión con alcaldes, concejales y técnicos municipales de más de una treintena de ayuntamientos y se comprometió a enviar requerimientos a todos los propietarios de viviendas turísticas ya registradas con el fin de que se adapten al decreto. “A veces, decir sí o no, entiendo que para un alcalde puede suponer, a lo mejor, perder o ganar votos, pero es la competencia local y nosotros ahí no podemos intervenir”, señaló el consejero.

El nuevo marco normativo ha sido recibido con preocupación por parte de algunos sectores sociales y políticos, que consideran que el decreto abre la puerta a la especulación inmobiliaria y a la concentración de pisos turísticos en manos de grandes empresas y fondos de inversión.

Y es que el decreto no incluye medidas específicas para limitar la concentración de viviendas en determinadas zonas ni establece un sistema de cuotas o techos, lo que, en la práctica, podría favorecer que determinados operadores acaparen inmuebles en áreas de alta demanda turística.

Precisamente Cantabria es la comunidad con mayor crecimiento porcentual de viviendas turísticas en los últimos años, solo por detrás de Baleares y Canarias, lo que está generando una crisis palpable y cada vez más acuciante de acceso a la vivienda residencial.

Se está produciendo un auge imparable especialmente en localidades costeras y determinados ayuntamientos urgen al Gobierno autonómico del PP a aplicar la Ley de Vivienda estatal para establecer zonas tensionadas y limitar los precios de los alquileres. El consejero de Vivienda, Roberto Media (PP), ha rechazado en innumerables ocasiones aplicar esta medida porque considera que “el mercado no se puede regular y eso es lo que se hace en Cuba”.

Otros aspectos del decreto

El renovado reglamento, que es de obligado cumplimiento tanto para las viviendas ya registradas de forma retroactiva como para las nuevas solicitudes, incorpora también la exigencia de incluir en la declaración responsable para el inicio de actividad un certificado de compatibilidad urbanística, así como el certificado municipal de convivencia para aquellas viviendas de cesión compartida en las que el propietario reside en la vivienda alquilada.

Otro de los requisitos previos corresponde a la obligatoriedad de presentar el permiso de la comunidad de propietarios para ejercicio de la actividad turística. Además, se exige como nuevos requisitos de carácter esencial el contar en la vivienda con un detector de humo, un sistema de monitorización del ruido y un botiquín de primeros auxilios.

Asimismo, se establece un horario de ocupación -desde las 15.00 horas del primer día del periodo contratado hasta las 11.00 horas del día señalado como fecha de salida- sin perjuicio de la posibilidad de que las partes acuerden otro distinto.

El decreto establece que todos los titulares de las viviendas declaren que cumplen con los nuevos requisitos contemplados en la normativa aplicable, en tanto que la misma se ha adaptado a los tiempos actuales.

De esta forma, establece un plazo de ocho meses para adaptarse a la norma en consideración a la necesidad del informe que los ayuntamientos deberán emitir sobre la compatibilidad urbanística de la vivienda de uso turístico, así como la dotación de los sistemas de seguridad exigidos para todas las viviendas de uso turístico.

Se tendrá en cuenta como excepción que la aprobación previa de la comunidad de propietarios no puede exigirse para aquellas declaraciones responsables o viviendas de uso turístico en funcionamiento previas al 3 de abril de 2025, fecha de entrada en vigor de la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal que introdujo dicho requisito y que lo dotó de irretroactividad.

Actualmente, el número de viviendas de uso turístico registradas en la Dirección General de Turismo alcanza las 6.475, incluidas las que están en proceso de comprobación. De los 98 ayuntamientos que cuentan con este tipo de alojamientos, el 63% tiene un número igual o inferior a 30 viviendas registradas y el 33% cuenta con 10 o menos.