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En busca de la vivienda digna: ¿cómo será la nueva inspección de edificios en Castilla-La Mancha?

Los ayuntamientos de esta comunidad autónoma van a convertirse en pieza clave en el nuevo decreto de evaluación de inmuebles

El Gobierno regional quiere que en esta ‘ITV’ de edificios se simplifiquen los trámites y se transfiera a los municipios mayores facultades de planificación y control

Según un informe del Ministerio de Fomento, un 7% del parque de edificios de Castilla-La Mancha se encuentra en estado ruinoso, malo o deficiente

Casas en ruinas casco histórico de Badajoz

No son tan populares ni tan famosas como las ITV de los coches, pero sí más necesarias en la medida en que constituyen una forma de garantizar la calidad y las condiciones de habitabilidad dignas de una vivienda. El Informe de Evaluación de Edificios (IEE) es el documento que acredita la situación en la que se encuentran las construcciones en relación con su estado de conservación, con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, y con el grado de su eficiencia energética. De esta forma se asegura su salubridad y accesibilidad de forma que no supongan riesgos para sus usuarios. Que las edificaciones cuenten con estos documentos en regla es necesario para acceder a ayudas públicas para la rehabilitación de inmuebles, entre otros condicionantes. En la actualidad, las condiciones higiénicas de las viviendas en España son las que establecen las leyes autonómicas y municipales.

En Castilla-La Mancha ha salido a información pública el proyecto de decreto por el que se regula el Informe de Evaluación del Edificio, que será de aplicación a toda construcción o edificación catalogada o con algún tipo de protección patrimonial, así como a todas aquellas que tengan una antigüedad superior a 50 años. No están incluidas aquellas edificaciones sobre las que se haya iniciado un expediente de declaración de ruina.

El informe tendrá una vigencia de diez años, pero cuando concurran situaciones que afecten a las exigencias básicas de seguridad, salubridad y accesibilidad de forma que pudieran suponer un riesgo para los personas, será necesario la elaboración de uno nuevo, con independencia de la fecha de caducidad del que esté vigente.

El proyecto de decreto recoge una serie de novedades entre la que destaca fundamentalmente el carácter inmediato de la inscripción del IEE en el Registro de Informes de Evaluación de los Edificios, la cual se practicará por parte del técnico redactor del informe desde la plataforma telemática habilitada al efecto, prescindiéndose así del procedimiento seguido hasta este momento, que sólo “dilataba la inscripción registral” por la cumplimentación de unos trámites y plazos “innecesarios hoy para este fin”. Este nuevo sistema convierte a la inscripción del IEE en un “acto administrativo ágil que facilita la tramitación y obtención del mismo” al momento de su realización.

La función de los ayuntamientos

Por otra parte, tal y como se adelantaba en la consulta previa, se atribuyen a los municipios las facultades de promoción, planificación y control en la realización de los IEE, así como la adecuación del contenido de los informes a lo dispuesto en la normativa urbanística regional antes referida.

¿Cuáles serán estas facultades municipales? Además de promover el control, se les insta a fomentar el mantenimiento y conservación del parque inmobiliario incluido en su término municipal y adaptarlo gradualmente a las prestaciones adecuadas de calidad. En sus manos recae también la elaboración anual del listado de inmuebles sujetos a IEE, del cual darán traslado al órgano gestor del Registro; y transcurrido el plazo para elaborarlo sin que haya sido aportado, la Administración local debe requerirlo a los propietarios.

Será tarea también del Consistorio municipal pedir la subsanación de defectos, y en caso de que no se produzca así, el incumplimiento tendrá la consideración de infracción urbanística, de conformidad con el texto refundido de la Ley estatal de Ordenación del Territorio y la Actividad Urbanística (LOTAU).

Uno de los edificios de viviendas pendientes de rehabilitación en El Torrejón.

Entre el contenido básico que debe incorporarse al informe de edificios se encuentra tanto su descripción como su estado de conservación, accesibilidad y eficiencia energética. El primer caso es fundamental para la seguridad de sus habitantes e incorpora elementos tan esenciales como los ascensores, la instalación eléctrica, la calefacción y el agua caliente sanitaria, es decir, condiciones dignas de habitabilidad. Por otra parte, son los mismos técnicos los que deciden si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para lograr que la accesibilidad sea universal y no discriminatoria.

Con motivo de la salida a consulta previa de este documento, el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Toledo ya manifestó su deseo de que se mejorara el ámbito de las subvenciones que actualmente otorga el Gobierno castellano-manchego tanto para la realización de las IEE como para la rehabilitación de edificios. Afirmó que el problema no era tanto la cuantía de la ayuda como el acceso a la misma. Se refería al hecho de que la documentación requerida para acceder a las ayudas es muy dificultosa y que no llega toda la información al ciudadano de a pie, que incluso desconoce que cumple los requisitos para solicitarla,

A nivel nacional, y al ser el IEE competencia de las comunidades autónomas, el Gobierno central contempla llegar más lejos a la hora de garantizar la calidad en el uso residencial de los inmuebles. “Se trata de hacer un diagnóstico con las comunidades autónomas y con los ayuntamientos para ver dónde podemos llegar. El fin último es elevar la calidad mínima de las viviendas", explican desde el Ministerio de Fomento. 

¿Cómo es la edificación residencial en España?

En España no existe actualmente un censo de viviendas que incumplan las condiciones mínimas de higiene y habitabilidad concretas, aunque sí pueden consultarse las viviendas con problemas de accesibilidad y de conservación en el último "Análisis de las características de la edificación residencial en España" del Ministerio de Fomento. Según este documento, en 2011 existían 3,4 millones de viviendas con cuatro plantas o más y sin ascensor, y 1,8 millones de viviendas cuyo estado de conservación era ruinoso, malo o deficiente, lo que suponía el 13,5% y el 7% del parque familiar, respectivamente.

Existen también datos autonómicos en este informe. Por ejemplo, en el mismo se establece que Castilla-La Mancha es la segunda región, por detrás de Extremadura, que cuenta con mayor número de viviendas unifamiliares construidas antes de 1940: hasta un 8% del total de su parque inmobiliario, un porcentaje que sin embargo se reduce al 2% en el caso de las viviendas plurifamiliares más antiguas.

Pero al margen de este dato, esta comunidad autónoma no es de las que presentan un peor estado de conservación en sus edificaciones residenciales. Por ejemplo, solo el 5,4% de las edificaciones castellano-manchegas destinadas a vivienda constan de cuatro o más plantas sin ascensor (Madrid y País Vasco lideran este ranking con más del 20%); y únicamente un 7% se encuentra en estado ruinoso, malo deficiente (en este caso son Castilla y León, La Rioja o Canarias quienes registran los porcentajes más altos).

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