“Cualquier piso de Chamberí se alquila en menos de tres días”

El año 2018 acabó como un año de notables subidas inmobiliarias en Chamberí -acumuladas a las de los ejercicios anteriores- lo que se tradujo en buenas noticias para arrendadores y propietarios, pero no tan buenas para los que buscan o buscaban casa aquí. El distrito es uno de los más solicitados para establecer residencia, pero también alberga los inquilinos que mejor cumplen sus contratos de alquiler, que suelen ser ampliados si las circunstancias lo permiten.

“Chamberí es el mejor lugar para vivir de Madrid, y también el que cuenta con mayor demanda de vivienda residencial”, afirman sin dudar desde Enviro Remax Grupo Urbe, una de las oficinas inmobiliarias que más operaciones concita en la zona y que ofrece al periódico Somos Chamberí detalles del momento que vive esta zona de la capital: “Las cifras que manejamos es que la inmobiliaria capta una vivienda para ser puesta en el mercado del alquiler y, en menos de 72 horas, si las condiciones son normales y la casa está en precio, el alquiler está solventado”, explica Fernando Sánchez, jefe de equipo en esta oficina.

En su opinión, la mayoría de zonas del distrito reúnen “todo lo que alguien querría tener a su disposición: colegios, hospitales, centros culturales, parques, terrazas.. le podría faltar alguna zona verde, pero parece que eso también va a cambiar”. Además, mantiene su condición de barrio en pleno centro de Madrid, con mucho comercio tradicional, buenas comunicaciones y barrios interesantes como Malasaña o Chueca a un paso.

Estas buenas condiciones y el momento inmobiliario que vive la capital han facilitado una subida de precios generalizada en Chamberí, lo que hace difícil encontrar pisos de alquiler por menos de 15€/m² y en el que lo normal es cerrar contratos cercanos a los 20€/m², lo que en un piso de 60 m² elevaría la renta mensual hasta los 1.200 euros. Y eso si no se trata de edificios o viviendas singulares, en zonas exclusivas. Los áticos más espectaculares del distrito se cotizan a precios que rondan los 28-30 m² o, lo que es lo mismo, mensualidades de hasta 2.700€ por un piso de 90 m². “Se han llegado a pagar verdaderas burradas por apartamentos relativamente modestos”, apostillan en Enviro.

La oferta de viviendas para arrendar en Chamberí se mueve actualmente entre los 1.100 y 1.300 pisos en el mercado, el 10% de las que se alquilan en todo Madrid. Por barrios, los de Trafalgar, Almagro y Arapiles son los que más concentran por número, mientras que Ríos Rosas, Gaztambide y Vallehermoso cuentan con menor cantidad de casas. Su número ha ido decreciendo ligeramente en los últimos años, a la vez que iba aumentando su precio hasta las cifras actuales.

¿Qué pasará con el alquiler en 2019? “El año pasado sí que hubo un fuerte crecimiento de enero a junio, de hasta el 10% interanual, pero en el segundo semestre se ralentizó”, constatan desde Enviro. Eso, unido a la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos -ahora en suspenso- y al cada vez mayor control de los pisos turísticos provocará un cambio en el paradigma. “Desde nuestro punto de vista, pensamos que el propietario va a tener más precaución a la hora de poner su vivienda en alquiler, lo que provocará una ralentización del mercado del alquiler y que los precios se vayan asentando”, afirman Fernando Sánchez. Una situación bastante alejada del anterior “crecimiento desmedido, que no nos llevaba a ninguna parte”, apostilla.

La compra, a 5.000 € el metro cuadrado

Si en el alquiler las cifras de viviendas disponibles en el mercado permanecen más o menos estables, en el mercado de la compraventa la situación ha cambiado completamente en Madrid: la capital ha pasado de unas 34.000 propiedades en oferta a unas 26.000, debido a la gran cantidad de compras que se ha producido en los últimos años, tanto de inversores extranjeros -la mayoría- como de personas que han usado esta vía para obtener la golden visa de residencia. La rentabilidad de hasta el 7% que ha arrojado el sector inmobiliario en la zona tiene la culpa, explican desde Enviro.

De ese total de casas en el mercado madrileño, en Chamberí están a la venta entre 1.700 y 2.000 propiedades. Y sus precios se establecen a partir de 4.800 o 4.900 euros el metro cuadrado, aunque exijan una reforma. Al otro lado “hay toda la demanda del mundo” para comprar, comenta Fernando Sánchez. Y lo que más se busca, la vivienda ideal, es un piso de dos dormitorios, baños, aseo y de hasta 80m² de superficie. Todo por cerca de los 400.000 euros. También hay un grupo de compradores con mayor poder adquisitivo, menos numeroso pero que va creciendo, que buscan inmuebles de hasta 120m² en zonas con acceso a buenos servicios y colegios.

En cuanto al comportamiento de lo precios, Sánchez cree que aún no se está vendiendo a los precios de la burbuja de 2008, discrepa de algunos estudios macro y calcula que la venta está todavía entre un 20 y un 25% menos de lo que se llegó a pagar entonces. No obstante, eso no quita para que 2018 fuera un año en el que los precios subieron -más en la primera parte que en la segunda- pero el elevado crecimiento se está frenando de cara a 2019, para el que Enviro prevé ascensos del 2-3%, “que ayudará a frenar el crecimiento desmedido que hemos vivido hasta ahora”.

Todos estos datos son con respecto a vivienda de segunda mano, que en el distrito es mayoritaria y que también se vende en un corto periodo de tiempo. “Si la propiedad está en precio, en nuestra oficina lo normal es que se venda en un mes”, añaden las fuentes. En el caso de la obra nueva, las cifras son diferentes porque es escasa y se centra en la rehabilitación de pisos antiguos, a los que se añaden importantes calidades: la poca que existe nueva puede llegar a los 8.000 o 10.000 € por metro cuadrado. Y todo lo que se encuentra en promoción suele estar vendido antes de terminar la obra.

Pisos turísticos y nuda propiedad

Además de la oferta clásica, dos nuevas variables han entrado en la oferta inmobiliaria de Chamberí desde hace realtivamente poco. Por un lado están los pisos turísticos, que han concentrado la oferta en el distrito Centro, pero también se han extendido por los barrios de Chamberí más cercanos al corazón de la ciudad. El distrito cuenta con otro tipo de demandas de pisos para cortas estancias, más allá del visitante que acude a descubrir la ciudad. Lugares como las universidades cercanas o las grandes empresas publicitarias que se han asentado en la zona de Ríos Rosas o de Eloy Gonzalo, que generan muchas estancias cortas en la capital, están reservando este tipo de viviendas para sus trabajadores y estudiantes y a precios cercanos a los 200 € por noche para apartamentos en los que residen dos o tres personas. “Es un tipo de demanda que va a tener mucho recorrido”, cree Fernando Sánchez, quien considera que este mercado no afecta notablemente a los precios de la vivienda, aunque cree que la regulación favorecerá al sector.

Además y totalmente desligado de lo anterior, están surgiendo en Chamberí cada vez más operaciones de venta de la nuda propiedad o, lo que es lo mismo: personas o matrimonios mayores que venden su casa pero con derecho a seguir residiendo en ella hasta el fin de sus días. Una opción que escogen muchos chamberileros que no quieren cambiar de barrio ni marcharse a una residencia, pero que no pueden pagar solo con su pensión los cuidados que necesitan en su vivienda.

Las nuevas infraestructuras y remodelaciones que se están llevando a cabo en Chamberí pueden ayudar a mejorar las perspectivas inmobiliarias en el distrito. Cambios como la peatonalización completa de la calle Fuencarral hasta Quevedo, que Fernando Sánchez califica de “brillante”, como también valora la reinvención de espacios como el Mercado de Vallehermoso. Un proceso de cambio que está convirtiendo la zona en “un barrio para pisar y para pasear” y para la que este chamberilero confía en seguir diciendo que “como en Chamberí no se vive en ningún lado”.

Enviro, perteneciente a Remax Grupo Urbe, es la oficina inmobiliaria de referencia en la zona de Chamberí. Cuenta con 30 trabajadores de los 175 que componen el grupo y su lema es "no vendemos casas, buscamos entornos perfectos para vivir".